در ابتدای سال ۱۳۸۹ قانونگذاران به این فکر افتادند که قانونی را تحت عنوان قانون پیش فروش ملک تصویب و تدوین نمایند. نتیجه تصمیم قانونگذاران، ۲۵ ماده و ۴ تبصره شد که هم اکنون به صراحت در قوانین پیش فروش قید شده است. اگر قصد پیش فروش و یا خرید ملکی را دارید لازم است تا در خصوص قوانین جدیدی که برای پیش فروش ملک ها ایجاد شده است اطلاعاتی را در اختیار داشته باشید. در ادامه به این قوانین اشاره خواهیم کرد.
امکانات واحد
طبق ماده ۲ قانون پیش فروش، هر آن چیزی که در پروانه ساخت و یا شناسنامه فنی ساختمان قید می شود باید صراحتاً در مورد امکانات واحد در قرارداد پیش فروش نیز ذکر گردد. مواردی که در این قسمت درج می گردد به شرح ذیل می باشد:
تعداد اتاق ها.
مساحت واحد.
طبقه و واحد ها.
تعیین انباری و پارکینگ.
مشخصات فنی معماری.
مشخصات معمار.
تعداد کلی ساختمان ها.
نوع کاربری.
موقعیت و سیستم گرمایش و یا سرمایش آن.
مصالح ساختمانی به کار رفته در ساختمان نمای بیرونی و هر آن چیزی که به صورت جزئی و کلی در پروانه ساخت قید می گردد.
تعیین قیمت
چگونگی پرداخت و نحوه پرداخت باید در قرارداد پیش فروش قید گردد. اگر تصمیم بر پیش فروش ملک به صورت اقساط را دارید، باید تعداد اقساط و پیش قسط پرداختی نیز به ریز درج گردد. توجه داشته باشید در صورتی که در این مورد تصمیم بر این باشد که پیش فروش ساختمان به صورت اقساط انجام پذیرد می توان شرطی برای آن لحاظ کرد. این شرط به شرح ذیل می باشد:
اگر کار ساخت و ساز دقیق و متناسب با موارد درج شده در قرارداد نباشد، شخص خریدار می تواند پرداخت اقساط را به زمانی که پیشرفت کار ایجاد شد موکول نماید.
توجه داشته باشید ۱۰ درصد از مبلغ کل ساختمان باید در زمان تنظیم سند، وصول گردد. توافقی به غیر از آن مورد پذیرش طرفین نخواهد بود. در صورتی که این ۱۰ درصد از جانب خریدار در زمان تعیین شده به شخصی که پیش فروش ساختمان را انجام می دهد تحویل نگردد این شخص می تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی به شخص خریدار اخطار دهد. با انجام این کار شخص خریدار باید در مهلت مشخص، نسبت به پرداخت قسط خود اقدام نماید. در غیر این صورت قرارداد به صورت کامل فسخ خواهد شد.
شرایط پیش فروش ملک
زمان تحویل واحد پیش فروش شده
زمان در تحویل ملک حرف اول را می زند. در قراردادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود باید زمان تقریبی تحویل ملک درج گردد. ممکن است در بعضی اوقات، تمامی این موارد، دستخوش تغییراتی شود و شخص سازنده متضمن خسارت نیز شود. در خصوص این موارد نیز باید تصمیم‌گیری هایی از قبل انجام شود. تا اگر در زمان مقرر شخص پیش فروشنده در تاریخ مقرر نسبت به تحویل واحد اقدام نکند، شخص خریدار خسارتی را برای وی در نظر بگیرد.
آشنایی با شرایط پیش فروش ملک و مساحت آن
در هنگام عقد قرارداد باید مساحت واحد ساخته شده به طور دقیق درج گردد. در صورتی که مساحت ساختمان ساخته شده بر اساس صورتجلسه تفکیکی که از قبل تعیین شده است کمتر و یا بیشتر باشد قیمت آن بر اساس نرخی که در قرارداد درج گردیده است محاسبه و اعمال می شود. توجه داشته باشید در صورتی که مساحت ساختمان ساخته شده تا ۵ درصد بیشتر از ارزش توافق شده باشد، هیچ کدام از اعضای قرارداد نمی توانند معامله را فسخ نمایند. اگر این ارزش از ۵ درصد بیشتر باشد تنها شخص خریدار می تواند نسبت به فسخ معامله اقدام نماید. یا می تواند مبلغی را به قرارداد اضافه نماید و آن را پرداخت کند.
همچنین اگر مساحت واحد و یا ساختمانی که ساخته شده است و تحویل فرد خریدار گردیده است، کمتر از ۹۵ درصد مقداری باشد که در زمان عقد قرارداد درج شده است، پیش خریدار می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید. در ضمن شخص پیش خریدار در این مرحله می تواند به وسیله کارشناسان نرخ روز ساختمان را محاسبه و از ارزش قید شده در قرارداد کسر نمایند. لازم به ذکر است با تمامی این اوصاف به علت اینکه تخلف از سمت شخص فروشنده رخ داده است می توان معامله را از سمت خریدار فسخ کرد.
بیمه
از وظایف اصلی شخص پیش فروشنده، بیمه کردن ملک در حال ساخت و ملک در حال فروش می باشد. انجام بیمه برای شخص پیش فروشنده مسئولیت هایی را ایجاد می کند و این کار به نفع خریدار می باشد. چرا که با انجام بیمه، می توان مسئولیت خسارات پیش آمده را در برابر عیب بنا، تجهیزات و خسارات، به شخص ثالث ارائه نمود و پرداخت کرد.
اگر خسارت پیش آمده از مبلغی که درون بیمه نامه قید شده است بیشتر باشد شخص پیش فروشنده ضامن مابه تفاوت ایجاد شده می باشد و این شخص عهده‌دار خسارت ایجاد شده نیز است. توجه داشته باشید قبل از آنکه ملک در دست فروش به طور رسمی به شخص پیش خریدار تحویل نگردد نمی توان آن را توقیف و یا تامین نمود.
حل اختلاف
در قانونی که برای پیش فروش ساختمان ها تعیین شده است، شرط مراجعه به شخص حکم پیش بینی شده است. در قرارداد شخصی به عنوان داور، که منتخب دو طرف باشد انتخاب می شود. تا اگر طرفین نتوانند بر سر موضوعی توافق کنند، داور در صورت نیاز به جای آن ها و با نظر کارشناس رسمی دادگستری اظهار نظر نماید. لازم به ذکر است نظر داوری در این زمینه تابع آیین دادرسی و مقررات دادگاه عمومی انقلاب می باشد.
پیش فروش ملک
آشنایی با شرایط پیش فروش ملک و انتقال سند
بعد از آنکه کار ساخت ساختمان و پیش فروش آن به طور کامل انجام شد و ملک پیش فروش شده با زمان تقریبی و مشخصات درج شده در قرارداد همخوانی داشت، شخص پیش خریدار می تواند کار اصلی را آغاز نماید. وی باید با ارائه مدارک به دفترخانه های اسناد رسمی مراجعه کند و درخواست انتقال سند نماید. در صورتی که شخص پیش فروشنده در زمان حداکثری ۱۰ روز بعد از درخواست شخص خریدار برای انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود، سردفتردار موظف به همکاری است. وی باید، طبق قرارداد و قانون اداره ثبت و اسناد، نسبت به تفکیک ملک بنا به درخواست شخص خریدار مبادرت نماید. با انجام تمامی این موارد قرارداد پیش فروش ساختمان از درجه اعتبار ساقط می شود. در این مرحله طرفین می توانند قرارداد را به دفترخانه مرتبط عودت دهند.
آشنایی با شرایط پیش فروش ملک و مواردی که باید به آن توجه داشته باشید
شخصی که قصد پیش فروش ساختمان را دارد باید بداند مهم‌ترین مرحله بعد از پیش فروش آپارتمان و انجام فرایندهای قانونی، این مورد است که فروشنده باید بعد از دریافت پروانه از شهرداری و تنظیم شناسنامه برای ساختمان، اقدام به درج تبلیغات و آگهی نماید.
قرارداد بین شخصی که قصد پیش فروش دارد و شخص خریدار، باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. توجه داشته باشید عقد چنین قراردادهایی در دفاتر مشاور املاک از درجه اعتبار ساقط می باشد.
در هنگام ساخت و ساز باید مجوزهای رسمی دریافت گردد. در قانون پیش فروش ساختمان، اگر شخص خریدار و یا پیش فروشنده، بدون تنظیم سند، در دفاتر مجاز کشور نسبت به انتشار آگهی اقدام کند متخلف شناخته می شود. همچنین مجازاتی بالغ بر ۹۰ روز تا ۲ سال حبس خواهند داشت. در بعضی از موارد نیز جریمه نقدی شامل حال فرد می‌شود.
توصیه می‌کنیم برای انجام هر یک از این موارد برای آنکه طبق قانون رسمی کشور انجام شود و تخلف در آن صورت نگیرد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. توصیه می کنیم این کار را زیر نظر وکلا و مشاوران خبره انجام دهید. در این مقاله سعی کردیم آشنایی با شرایط پیش فروش ملک را شرح دهیم. امیدواریم با مطالعه این مطلب ابهامات شما به صورت کامل رفع شده باشد.
