یکی از رایج ترین مواردی که در هنگام خرید و فروش ملک اتفاق می افتد، فسخ معامله ملک است. در این شرایط، ممکن است هر دو طرف با یکدیگر برای فسخ به توافق برسند و یا یکی از طرفین معامله خواهان فسخ قرارداد باشد. در برخی موارد فسخ معامله ملک خریدار یا فروشنده را متحمل پرداخت ضرر و زیان های سنگین نموده است. آن چه در فسخ معامله اهمیت دارد این است که فسخ در چارچوب قوانین و مقررات تعیین شده انجام شود. در قانون مدنی به هر یک از طرفین معامله اجازه داده شده است که مطابق با مفاد قید شده در قرارداد می توانند قرارداد را فسخ نمایند.
خرید و فروش ملک در قانون دارای تعریف مشخصی است. فروشنده و خریدار پس از توافق و تنظیم مبایعه نامه، ملزم به انجام تعهدات خود هستند. این بدان معنا است که فروشنده باید در زمان تعیین شده ملک را به خریدار تحویل دهد. خریدار هم موظف است که در تاریخ های مشخص مبلغ توافق شده را به فروشنده پرداخت نماید. با این حال، در موارد متعددی یکی از طرفین معامله به تعهدات و توافقات قرارداد عمل نمی کند و این امر موجب فسخ معامله خواهد شد. فسخ معامله ملک قوانین خاص خود را دارد. هر یک از طرفین معامله می توانند با توجه به شرایط قید شده در بندهای قرارداد، برای بر هم زدن معامله اقدام نمایند. بنابراین یکی از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه، آشنایی با روش های قانونی برای فسخ است.
پیش از آشنا شدن با نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه لازم است در مورد عقد لازم و عقد جایز مطالبی را بدانید. در این عقود میزان پایبندی به قرارداد مشخص می شود.
عقد لازم
بر اساس ماده 185 از قانون مدنی، عقد لازم عقدی است که طرفین معامله اجازه فسخ را ندارند، مگر در شرایطی که توسط قانون گذار مشخص شده است. قرارداد خرید و فروش ملک (بیع) در دسته عقود لازم قرار می گیرد و طرفین معامله تنها با ادله کافی و در مدت زمان مشخص حق فسخ معامله ملک را دارند.
عقد جایز
در تعریف عقد جایز در ماده 186 از قانون مدنی آمده است که طرفین معامله هر زمان که مایل باشند می توانند قرارداد را فسخ نمایند. قرارداد وکالت در این دسته جای دارد. موکل هر زمان که بخواهد می تواند وکیل خود را از وکالت عزل نماید. وکیل هم متقابلاً حق فسخ قرارداد را دارد.
از مهم ترین تفاوت های عقد لازم و جایز می توان به این موارد اشاره کرد:
حدود اختیارات: در عقد لازم اختیار فسخ قرارداد به طرفین داده نمی شود؛ اما در عقد جایز هر یک از طرفین در هر زمان که مایل باشند می توانند قرارداد را فسخ نمایند.
اصل لزوم قرارداد: اگر در هنگام انعقاد قرارداد نوع عقد در آن مشخص نشده باشد، مطابق با قوانین حقوقی، عقد قرارداد، لازم در نظر گرفته می شود.
مرگ یا جنون: در صورت مرگ و یا جنون یکی از طرفین در عقد لازم، قرارداد فسخ نمی شود و به وارث انتقال داده خواهد شد؛ اما در عقد جایز، قرارداد فسخ می گردد.
در صورت توافق دو طرف قرارداد می توان معامله فروش ملک را فسخ نمود.
به طور کلی، قرارداد خرید و فروش ملک نوعی عقد معین و لازم است. یعنی دارای شرایط و قواعد مشخص در قانون است و طرفین معامله باید از این قوانین پیروی نمایند. همچنین با فوت و جنون یکی از طرفین فسخ نمی شود و ورثه جانشین طرف اصلی معامله می گردد. قرارداد بیع نوعی عقد معوض است و فروشنده در ازای فروش ملک، ثمن معامله را دریافت می کند. یکی از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه این است که تنها در صورت اقاله و با خیارات قانونی می توان اقدام به فسخ نمود.
شرایط ونکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه
به طور کلی، از شرایط اصلی و نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه می توان به این موارد اشاره کرد:
رضایت طرفین معامله برای فسخ
عدم جنبه قانونی فسخ در صورت رضایت نداشتن یکی از دو طرف معامله
دارا بودن سلامت عقلی و سن قانونی
در صورتی که اجازه فسخ یک طرفه در قرارداد قید شده باشد، هر یک از طرفین می توانند اقدام به فسخ معامله ملک نمایند.
حق فسخ یک طرفه از مواردی است که می توان در هنگام تنظیم قرارداد قید کرد.
پرداخت خسارت، ضرر و زیان طرف مقابل یکی دیگر از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه است. چنان چه در بندهای مندرج در قرارداد مبلغ ضرر و زیان قید نشده باشد، طرفین می توانند در مورد میزان مبلغ به توافق برسند.
نقص مدارک از سوی فروشنده یکی از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه است. اگر تا زمان نقل و انتقال سند، مدارک آماده و تکمیل نشده باشد خریدار می تواند درخواست جریمه نماید. همچنین در این شرایط، حق فسخ معامله ملک را دارد. برای پیشگیری از بروز چنین مشکلی در قراردادها، وجه التزام تعیین می گردد. به این ترتیب، چنان چه خریدار و یا فروشنده در عمل به تعهدات خود کوتاهی نماید، ملزم به پرداخت ضرر و زیان خواهد بود.
نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه از طرف خریدار
یکی از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه از سوی خریدار این است که در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد برای واگذاری ملک اقدام نکند، خریدار حق فسخ معامله را دارد. همچنین، اگر مشخص شود فروشنده ایرادهای ملک را اعلام نکرده و خریدار هم متوجه آن نشده باشد، حق فسخ معامله ملک برای خریدار محفوظ است. اگر پس از انعقاد قرارداد، خریدار متوجه شود که بخشی از ملک به شخص دیگری تعلق دارد و فروشنده به این موضوع اشاره نکرده و یا این که در جلب رضایت شریک خود موفق نبوده، خریدار مجاز است معامله را لغو کند.
در صورت وجود ایراد در ملک که پیش از انعقاد قرارداد اعلام نشده باشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد.
در این شرایط و پس از فسخ معامله ملک خریدار این حق را دارد که پول آن بخش از ملک را از فروشنده دریافت نماید. اگر فروشنده در نشان دادن ویژگی های ملک صادق نبوده و بعداً مشخص شود که خانه ویژگی های اعلام شده را ندارد، خریدار می تواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند. همچنین، اگر پس از تنظیم قرارداد و پرداخت ثمن مورد معامله، خریدار متوجه شود که ملک ایراد دارد (متراژ کمتر یا عقب‌نشینی ملک)، می تواند برای فسخ معامله ملک اقدام کند و در صورت پرداخت بهای کامل مورد معامله، باید به دادگاه مراجعه نماید و خواستار پرداخت مابه التفاوت قیمت از فروشنده شود.
نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه از طرف فروشنده
یکی از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه این است که بخش عمده قوانین مربوط به فسخ قرارداد به نفع خریدار تعیین شده است. به بیان ساده تر، در موضوع فسخ معامله ملک، حقوق زیادی برای فروشنده در نظر گرفته نشده است. به همین دلیل، فروشنده باید در زمان عقد قرارداد، تمامی شرایط مربوط به فسخ قرارداد را به طور دقیق اعلام کند تا بتواند بر اساس آن حق فسخ را برای خود به دست آورد.
از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه از سوی فروشنده می توان گفت که در صورت عدم پرداخت مبلغ کل قرارداد (ثمن مورد معامله) در زمان تعیین شده از سوی خریدار، فروشنده این اختیار را دارد که قرارداد را فسخ نماید. همچنین، اگر بهایی که خریدار به فروشنده پرداخته است متعلق به او نبوده باشد، فروشنده می تواند برای فسخ معامله ملک اقدام نماید. در این صورت، فروشنده باید با ارسال اظهارنامه، خریدار را از تصمیم خود برای فسخ قرارداد آگاه کند.
تعیین زمان فسخ قرارداد در خرید و فروش ملک
تعیین زمان برای فسخ از دیگر نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه به شمار می آید. به طور کلی، در متن قرارداد اغلب زمانی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته می شود. اگر زمان تعیین شده باشد که هر یک از طرفین می توانند برای فسخ معامله ملک اقدام نمایند. در این شرایط، پس از گذشت زمان تعیین شده در قرارداد، حق فسخ از طرفین سلب خواهد شد. در صورتی که زمان تعیین نشده باشد، یک مهلت عرفی برای این امر در نظر گرفته می شود.
درصد فسخ قرارداد خرید خانه
درصد مقدار خسارت و زیان یکی دیگر از نکات مهم فسخ قرارداد خرید خانه است و اغلب به صورت توافقی توسط دو طرف معامله تعیین می گردد. در صورت فسخ معامله ملک توسط هر یک از طرفین، این مبلغ باید به طرف دیگر پرداخت شود. به علاوه، خریدار یا فروشنده برای فسخ قرارداد ملک حتماً باید دلایل موجه و کاملی داشته باشد. در غیر این صورت، امکان فسخ قرارداد وجود ندارد؛ اما اگر یکی از طرفین اصرار به فسخ معامله داشته باشد، موظف به پرداخت خسارت است.
