امروز خانهدار شدن یکی از بزرگترین اهداف هر فرد در زندگی می باشد. به دلیل شرایط اقتصادی سختی که در کشور ایجاد شده است رسیدن به این آرزو تقریباً محال و یا غیر ممکن به حساب می آید. با این اوصاف اگر شما در تلاش برای خرید خانه و یا آپارتمان هستید و یا تمایل به سرمایهگذاری در بازار فعلی را دارید می توانید نسبت به پیش خرید آپارتمان اقدام نمایید.
در هنگام پیش خرید آپارتمان باید به مواردی توجه داشته باشید چرا که اگر به دادگاه های کشور مراجعه کنید متوجه می شوید دعواهای حقوقی بسیاری میان شخص خریدار و شخص پیش فروشنده رخ می دهد. به همین دلیل افراد در هنگام پیش خرید آپارتمان باید مواردی را مدنظر داشته باشند تا با کمترین میزان ریسک، نسبت به آن اقدام نمایند.
در مرحله اول و برای تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان باید اطلاعات طرفین را به صورت کامل و به ریز داشته باشید. اطلاعاتی نظیر تاریخ تولد، شماره شناسنامه، آدرس، شماره تماس و غیره. در مرحله اول لازم است مشخص شود که مالک می تواند نسبت به فروش ملک در حال ساخت اقدام نمایند یا خیر؟
بسیاری از دعاوی که در دادگاه ها صورت می پذیرد به دلیل بیتوجهی شخص خریدار انجام می شود. در هنگام عقد قرارداد متن قرارداد را به صورت کامل مطالعه نمایید. چرا که لازم است اطلاعات هویتی شخص فروشنده و یا خریدار را به طور کامل مورد بررسی قرار دهید. همچنین بهتر است برای تنظیم چنین قرارداد هایی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و در دفاتر مشاور املاک این کار را انجام ندهید. چرا که معمولاً این نوع قرارداد ها در دفاتر اسناد رسمی از اعتبار بالاتری برخوردار می باشد.
مورد بعدی که در قرارداد پیش خرید آپارتمان باید به آن دقت کرد، جزئیات آپارتمان می باشد. جزئیاتی نظیر طبقه، مساحت، شماره ثبت و غیره.
مورد بعدی که در قرارداد ها باید به طور کامل قید گردد، جزئیاتی مانند تعداد اتاق خواب ها، جنس کمد دیواری ها، جنس مصالح و حتی ریز جزئیاتی مانند شیرآلات، سیم کشی، رادیاتور، جنس درب ها و غیره می باشد. درج چنین مواردی در قرارداد، باعث جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات می شود. برای این بند از قرارداد نیز می توان ضمانت اجرایی در نظر گرفت. یعنی اگر هر کدام از مواردی که داخل قرارداد ذکر می شود به طور دقیق اجرا نشود شخص خریدار می تواند قرارداد را به طور کامل فسخ نماید. وی می تواند از شخص پیش فروشنده نیز زیانی را دریافت کند.
مهمترین موردی که در هنگام پیش خرید آپارتمان باید به آن دقت داشته باشید جزئیات و بهای ملک می باشد. توجه داشته باشید معمولاً بهترین روش برای خرید آپارتمان، پرداخت مبلغی از بها، بر اساس پیشرفت ساختمان می باشد. شخص خریدار موظف است هر زمان که شاهد پیشرفت کار باشد در زمان های مقرر نسبت به پرداخت اقدام نماید.
شخص پیش فروشنده می تواند در صورت عدم پرداخت مبلغ از سمت خریدار، نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید و یا حتی شخص پیش فروشنده می تواند نسبت به تعیین خسارت نیز اقدام نماید. تعیین مبلغ قابل پرداخت در زمان تنظیم سند در دفترخانه انجام می شود بهتر است قیمت ملک را به صورت قولنامه ای در نظر بگیرید و تا زمانی که اقدام به تنظیم سند نکرده اید ملک در این حالت باقی بماند.
یکی از مواردی که در هنگام پیش خرید آپارتمان باید به آن دقت کرد، تعیین تاریخ تحویل ملک می باشد. برای این موضوع ضمانت اجرایی در نظر بگیرید تا در تاریخ مورد نظر ملک تحویل داده شود. معمولا سازندگان در این زمان، یعنی فروش آپارتمان، زمان تحویل ملک را برای خریدار بسیار کوتاه جلوه می دهند. اما به دلیل مسائل مختلفی که در بازار حکم فرماست، ممکن است در زمان قید شده امکان پایبندی به تعهد شخص فروشنده وجود نداشته باشد. یکی از بهترین کار ها در نظر گرفتن ضمانت اجرایی می باشد و بهتر است آن را به صورت خسارت روزانه در نظر بگیرید تا شخص پیش فروشنده ملزم به تحویل ملک در زمان مورد نظر شود.
معمولا خرید آپارتمان را به افرادی پیشنهاد می دهند که پول لازم برای خرید خانه را ندارند. از مهمترین فواید پیش خرید آپارتمان می توان به قیمت کمتر آن نسبت به خانه های ساخته شده اشاره کرد. پیش خرید آپارتمان ها معمولاً ۱۰ تا ۳۰ درصد ارزانتر از آپارتمان های از پیش ساخته شده می باشد.
از ویژگی های پیش خرید آپارتمان، این مورد است که شخص خریدار می تواند در نقشه خانه دخالت داشته باشد. چرا که هنوز آپارتمان به صورت کامل ساخته نشده است و می تواند در این خصوص اظهار نظر داشته باشد.
معمولا خرید آپارتمان را به افرادی پیشنهاد می دهند که پول لازم برای خرید خانه را ندارند. از مهمترین فواید پیش خرید آپارتمان می توان به قیمت کمتر آن نسبت به خانه های ساخته شده اشاره کرد. پیش خرید آپارتمان ها معمولاً ۱۰ تا ۳۰ درصد ارزانتر از آپارتمان های از پیش ساخته شده می باشد.
از ویژگی های پیش خرید آپارتمان، این مورد است که شخص خریدار می تواند در نقشه خانه دخالت داشته باشد. چرا که هنوز آپارتمان به صورت کامل ساخته نشده است و می تواند در این خصوص اظهار نظر داشته باشد.
طبق قوانین و مقررات، در هنگام پیش خرید آپارتمان، مشاوران املاک نباید قراردادی تحت عنوان پیش خرید ارائه نمایند. لازم است بدانید این کار بر خلاف قوانین و مقررات می باشد و انجام آن جرم به حساب می آید. در صورتی که چنین قرارداد هایی وجود داشته باشد، از نظر کیفری و ریالی برای آن ها جریمه هایی در نظر گرفته می شود. اگر فروشنده ای در دفاتر معتبر نظیر دفاتر اسناد رسمی کار خود را به صورت قانونی ذکر نکرده باشد و یا مجوزی تحت عنوان مجوز انتشار آگهی را در دست نداشته باشد، با توجه به قانون مجرم شناخته می شود. حکم وی مطابق قانون، 1 تا 3 ماه حبس می باشد.
همونطور که بالاتر نیز اشاره کردیم در صورتی که شخص پیش فروشنده در تاریخی که از قبل مشخص شده است نسبت به تحویل واحد اقدام نکند، باید جریمه ای را بپردازد. توجه داشته باشید شخص پیش فروشنده اگر نتواند در زمان مقرر نسبت به تنظیم سند نیز اقدام نماید باید روزانه یک هزارم مبلغ مورد خرید را پرداخت نماید.
اگر مساحت آپارتمان و یا خانه ای که قصد خرید آن وجود دارد کمتر از میزان از پیش تعیین شده باشد مبلغ ما به تفاوت باید به شخص خریدار پس داده شود. در صورتی که بنای ساخته شده تا ۵ درصد بیشتر از مبلغ قید شده در قرارداد باشد هیچ کدام از طرفین حق ندارند قرارداد را فسخ کنند. مگر در حالتی که آپارتمان دارای تفاوت بیشتر از ۵ درصد باشد. در این حالت تنها خریدار امکان فسخ قرارداد را دارد.
طبق قانون، در هنگام صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری و تنظیم اساسنامه، فرد امکان پیش فروش واحد های ساخته شده را خواهد داشت.
برای پیش خرید آپارتمان باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمود. یعنی بعد از آنکه مذاکرات نهایی توسط مشاورین املاک انجام شد، طرفین قرارداد موظف هستند به دفترخانه ها مراجعه نمایند تا تنظیم سند در دفاتر معتبر انجام شود.
اگر مشاوران املاک نسبت به تنظیم قرارداد خودشان شخصاً اقدام کنند مجرم شناخته می شوند. توجه داشته باشید در صورتی که مالک بدون تنظیم سند، خود نسبت به انتشار آگهی اقدام کند نیز مجرم شناخته می شود. در این صورت باید حبسی معادل ۹۰ تا ۱۰۰ روز را تحمل کند و یا ملزم به پرداخت جریمه نقدی خواهد بود.