یکی از مهم ترین دغدغه ها و پرسش های کسانی که در زمینه ملک سرمایه گذاری می کنند این است که آیا زمین مشاع بخریم یا نه؟ بهتر است پیش از معامله ملک مشاع، از حقوق قانونی این نوع معامله اطلاعات کافی کسب کنید و سپس اقدام به خرید نمایید.
خرید املاک مشاع
آگاهی از نکات خرید زمین مشاع از بروز اختلافات و چالش های بحث برانگیز پیشگیری می کند. زمین مشاع به زمینی گفته می شود که به صورت اشتراکی دارای چند مالک است. هر یک از مالکان سهم متفاوتی از ملک مشاعی دارند و این سهم به صورت دقیق مشخص نیست. مالکان زمین مشاعی در زمینه فروش و اجاره از حقوق قانونی خاصی برخوردار هستند؛ چرا که معامله ملک های مشاعی به دلیل مشخص نبودن سهم هر یک از مالکان دارای شرایط و قوانین ویژه ای است. به موجب ماده 581 قانون مدنی، هر فرد که در یک ملک مشاعی سهیم باشد، می تواند بدون کسب اجازه و رضایت مالکین دیگر، می تواند در مورد سهم خود تصمیم گیری نماید. از آن جایی که خرید و فروش این نوع زمین ها پیچیده تر از معاملات ملکی دیگر است، باید به نکات خرید زمین مشاع توجه داشت.
ملک مشاع و ملک مفروز
پیش از پاسخ به این پرسش که آیا زمین مشاع بخریم یا نه، باید از مفهوم ملک مشاع آگاه شوید. بر اساس قانون مدنی اموال از جمله املاک به دو دسته مشاع و مفروز دسته بندی می شوند. ملک مشاع به ملکی گفته می شود که بیش از یک مالک دارد و در مقابل، ملک مفروز تنها یک مالک دارد. در یک زمین مشاع، سند ملک بین شرکا تقسیم می شود و عنوان سند مشاع به آن تعلق می گیرد. به این ترتیب، تمام موارد قانونی در مورد ملک مشاع به همه مالکان تعلق خواهد داشت. این بدان معناست که هیچ یک از مالکان نمی توانند در حق مالک دیگر تصرف نمایند. در جواب این که زمین مشاع بخریم یا نه باید گفت؛ برای کسانی که در حوزه بازار مسکن فعال هستند و قصد سرمایه گذاری دارند، خرید ملک مشاع یک انتخاب سودآور محسوب می شود.
شرکای املاک مشاع می توانند با درخواست تقسیم ملک، سند مشاع را به سند مفروز تبدیل نمایند.
تقسیم ملک مشاعی
آگاهی از مقررات و نکات خرید زمین مشاع، تصمیم گیری در این زمینه که زمین مشاع بخریم یا نه را ساده تر خواهد کرد. یکی از این نکات نحوه تقسیم بندی ملک مشاعی است. به طور کلی، تقسیم بندی این نوع اموال به سه صورت تقسیم به افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد انجام می شود:
تقسیم به افراز: جدا نمودن سهم هر یک از مالکان در این نوع تقسیم بندی می تواند به شکل توافقی و یا توسط دادگاه انجام شود. فرد سهیم در ملک مشاعی می تواند با ثبت درخواست تقسیم به افراز سهم خود از ملک مشاع را مطابق با قانون دریافت کند.
تقسیم به تعدیل: اگر زمین و یا ملک مشاع از نظر ارزش، قیمت واحدی نداشته باشد، تقسیم به تعدیل انجام می شود. در این شرایط، کارشناس ارزش ملک را بر اساس مساحت تعیین نمی کند و بخش هایی از ملک را که دارای قیمت کمتری است، طوری قیمت گذاری می کند که هر یک از مالکان از حق مساوی برخوردار شوند.
تقسیم به رد: در این روش مانند تقسیم به تعدیل، امکان کم و یا زیاد کردن مساحت ملک وجود ندارد. در برخی از موارد، باید با پرداخت وجه اضافی به تعداد سهم ها اضافه کرد تا ارزش سهم ها یکسان گردد. در غیر این صورت، این احتمال وجود دارد که مالکان از سهم یکسان برخوردار نشوند.
نکات خرید زمین مشاع
یکی از نکاتی که در هنگام تصمیم گیری در مورد این که زمین مشاع بخریم یا نه، باید به آن توجه کرد این است که خرید و فروش این نوع املاک کمی پیچیده تر از معاملات ملکی دیگر است. از آن جایی که زمین ها و ملک های مشاعی دارای چند مالک هستند، اغلب قیمت کمتری در مقایسه با املاک غیر مشاع دارند. همچنین شرکای زمین مشاعی حق تصرف در سهم دیگری را ندارند. نکته مهم این که در سند این نوع املاک، تنها مالکیت افراد قید شده و میزان سهم هر یک از مالکان مشخص نشده است. بنابراین، از مهم ترین نکات خرید زمین مشاع این است که سهم هر مالک مشخص شود و شرکا برای دریافت سند ملک به صورت مجزا اقدام نمایند. مطابق با قانون مدنی، اسناد به دو دسته رسمی (ثبت در دفاتر اسناد رسمی) و عادی (بین طرفین با امضای شاهد) تقسیم بندی می شوند.
هر یک از شرکای ملک مشاع می توانند برای دریافت سند مجزا اقدام نمایند.
شرایط دریافت سند زمین مشاع چیست؟
سوالی که در این جا مطرح می شود این است که سند زمین مشاع چیست و در چه دسته ای قرار می گیرد. باید گفت اگر سند زمین مشاع مطابق با قانون ثبت اسناد و املاک و در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، سند رسمی به شمار می آید. اگر سند ملک مشاع به طور عادی تنظیم شده باشد، از اعتبارات قانونی اسناد رسمی برخوردار نخواهد بود. هر یک از شرکای زمین مشاع می توانند برای دریافت سند رسمی اقدام نمایند. برای دریافت سند زمین مشاع لازم است این مراحل انجام شود:
درخواست تفکیک سند ملک مشاع به اداره ثبت اسناد
تعیین سهم هر یک از مالکان زمین مشاع
تنظیم سند تقسیم نامه
صورت مجلس تفکیکی زمین مشاع
ارائه درخواست تقسیم نامه و اسناد زمین مشاع به اداره ثبت اسناد
ابطال سند ملک مشاع
تنظیم سند مجزا مطابق با سهم هر یک از شرکا
قوانین ساخت و ساز در ملک مشاع
ساخت و ساز در ملک مشاع یکی دیگر از نکاتی است که باید به آن توجه داشت. بر اساس قانون مدنی، ساخت و ساز در زمین مشاع تصرف مادی به شمار می آید و به همین دلیل، شرکا باید در این مورد به توافق برسند. هیچ کدام از شرکا نمی تواند بدون اجازه و رضایت مالکان دیگر اقدام به ساخت و ساز در ملک مشاع نماید. در صورت ساخت و ساز بدون اطلاع همه شرکا، هر یک از مالکان این حق را خواهند داشت که به طور قانونی حکم تخریب بنا و یا اجرت المثل ایام تصرف را بگیرند. ساخت و ساز در ملک مشاع پس از تقسیم و افراز امکان پذیر خواهد بود.
ساخت و ساز در زمین مشاع
تفکیک زمین مشاع
یکی از موضوعات مهم در مورد این که زمین مشاع بخریم یا نه، این است که قابلیت تفکیک زمین مورد نظر را بررسی نماییم. این بدان معناست که شرکا با یکدیگر به توافق رسیده باشند و پس از تقسیم زمین دارای مالکیت مفروز باشد. نکته قابل توجه این که اگر تفکیک زمین مشاع ممنوع باشد، مالکان می توانند با مراجعه به مراجع قانونی، درخواست فروش زمین را مطرح نمایند. پس از ثبت درخواست، حکم برای فروش زمین صادر می شود و سهم هر یک از شرکا پرداخت می گردد.
اگر قصد سرمایه گذاری در ملک داریم، زمین مشاع بخریم یا نه؟
با وجود موارد قانونی و نکات مطرح شده در زمینه خرید ملک مشاع، آیا زمین مشاع بخریم یا نه؟ خرید چنین املاکی به هدف از سرمایه گذاری بستگی دارد. افرادی که خرید و فروش ملک و زمین را به قصد سرمایه گذاری انجام می دهند، خرید زمین مشاع برای آن ها منافع بسیاری خواهد داشت. با توجه به تورم و افزایش روزافزون قیمت زمین و ملک، افرادی هستند که سرمایه خرید یک ملک را به صورت کامل ندارند، به این دلیل به خرید ملک مشاع روی می آورند. مهم ترین مزیت خرید زمین مشاع این است که قیمت پایین تری از املاک مفروز دارد. همچنین این فرصت برای خریدار فراهم می شود که در آینده با خرید سهم شرکای دیگر، مالکیت شش دانگ را به دست آورد.
