شاید بارها شاهد این موضوع باشید که در رهن و اجاره مغازه ها متنی تحت عنوان سرقفلی این مغازه به فروش می رسد، درج شده است. قطعاً این سوال برایتان ایجاد می شود که منظور از سرقفلی ملک چیست و تفاوت آن با مالکیت در چه چیزی است؟ تا پایان با ما همراه باشید تا به این پرسش پاسخ دهیم.
سرقفلی چیست؟
در پاسخ به پرسش سرقفلی چیست؟ باید گفت، سرقفلی مخصوص اماکن تجاری می باشد. این مورد در قانون قدیمی تحت عنوان حق کسب پیشه یا تجارت شناخته می شد. سرقفلی را می توان حقی نامید که قانونگذار برای مستاجرین در نظر می گیرد.
به وسیله این کار از مستاجر حمایت ویژه ای انجام می شود. شاید این سوال برای شما ایجاد شود که چرا باید از مستاجری که ساکن مکان تجاری می باشد حمایت گردد؟
با یک مثال به این پرسش پاسخ می دهیم. فرض کنید شما یک باب مغازه متروکه را از شخص مالک اجاره می کنید و در آن فروشگاهی راه اندازی می کنید و با تلاش های شبانه روزی مشتریان بسیاری را به سمت خود جذب می کنید. معمولاً قرارداد های اجاره یک ساله می باشد. حال فرض کنید بعد از گذشت یک سال و با تلاش شبانه روزی، جهت جذب مشتری، مالک تصمیم می گیرد مغازه را از شما پس بگیرد و به شخص دیگری اجاره دهد و یا خود کسب و کار شما را آغاز نماید.
در این هنگام مالک از مغازه ای که شما با تلاش و پشتکار مشتریان بسیاری را به سمت آن جذب کرده اید و اعتبار مناسبی را کسب نموده اید بیرون نماید. در این هنگام شما مجبور می شوید به مغازه دیگری بروید و این کسب و کار را مجدد و با همان کیفیت در جای جدید آغاز نمایید. در نتیجه قانونگذار محترم تصمیم گرفت این ارزش افزوده پنهانی که برای اماکن تجاری ایجاد می شود را در نظر بگیرد و حق مستاجرین را رعایت نماید.
اماکن تجاری
شاید تا به حال متوجه شده باشید چرا سرقفلی تنها مخصوص اماکن تجاری می باشد؟ چرا که با زندگی یک شخص در منازل مسکونی، ارزشی به ساختمان و یا ملک اضافه نمی شود. اما کار کردن یک شخص در اماکن تجاری به ارزش ملک اضافه می کند. قانونی که بین موجر و مستاجر برقرار می شود در سال ۱۳۵۶ تدوین و تصویب شد و ۲۰ سال بعد یعنی در سال ۱۳۷۶ دستخوش تغییراتی شد.
این قانون نیز تغییراتی را به همراه داشت یکی از تفاوت هایی که این قانون با سال ۱۳۵۶ دارد، تغییر نام آن است. در سال ۵۶ این قانون را با عنوان حق کسب پیشه یا تجارت می شناختند اما از سال ۷۶ به بعد، این قانون را با نام سرقفلی می شناسند. توجه داشته باشید اگر قرارداد ملک تجاری پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید طبق قانونی که در سال ۵۶ تدوین گردیده است با آن رفتار شود. در ادامه نیز به قانون سرقفلی در سال ۵۶ می پردازیم.
سرقفلی
قانون سرقفلی و یا حق کسب، پیشه و یا تجارت
در حق کسب، پیشه و یا تجارت، مالک ملک تجاری بعد از اتمام مدت قرارداد، نمی تواند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک تجاری نماید و این قرارداد به صورت خودکار هر ساله تمدید می شود. طبق این قانون، مستاجر می تواند تا هر زمانی که می خواهد در ملک مورد اجاره کار کند و اگر مالک بخواهد به هر یک از دلایلی که در زیر عنوان می کنیم مستاجر را از ملک تجاری بیرون کند، باید مبلغی را به عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت به وی پرداخت نماید.
این مبلغ را می توان ارزش و اعتبار ملکی نامید، که مستاجر طی مدت قرارداد برای واحد مورد نظر کسب کرده است. دلایلی که مالک می تواند به قرارداد خاتمه دهد به شرح ذیل می باشد:
مالک ملک تجاری بخواهد ملک را بازسازی و یا تخریب نماید.
مالک بخواهد به هر دلیلی ملک را به خویشاوندان نزدیک خود عرضه کند.
مالک برای شغلی که خود در نظر دارد به ملک نیاز داشته باشد.
طبق قانون سال ۵۶ هنگامی که قرارداد ملک تجاری بین موجر و مستاجر منعقد می شد نیازی به درج این مورد در قرارداد نبود و به محض انعقاد قرارداد، چنین حقی به صورت خودکار برای مستاجر لحاظ می گردید.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی در واقع همان قانون حق کسب، پیشه و یا تجارتی می باشد که در سال ۵۶ تدوین شد. طی این ۲۰ سال قانون سرقفلی با تغییراتی همراه شد که در ادامه به این تغییرات اشاره خواهیم کرد. اگر به خاطر داشته باشید بالاتر نیز عنوان کردیم که در سال ۵۶ تا ۷۶، در صورت انعقاد قرارداد تجاری بین موجر و مستاجر، نیازی به درج واژه سرقفلی و یا حق کسب، پیشه و یا تجارت نبود و این مورد به صورت خودکار در قرارداد ها لحاظ می گردید.
اما از سال ۷۶ به بعد سرقفلی به صورت خودکار در اجاره ها تمدید نمی گردد. در نتیجه بعد از اتمام قرارداد در صورتی که مالک با مستاجر به توافقات مورد نظر نرسند، مستاجر موظف به تخلیه ملک می باشد. در نتیجه سرقفلی به صورت خودکار و بدون درج در قرارداد لحاظ نمی شود و در صورتی که این مورد در قرارداد موجر و مستاجر درج نگردد بعد از اتمام مورد قرارداد، مستاجر نمی تواند ادعایی داشته باشد و باید نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
سرقفلی چیست؟
انواع حق کسب، پیشه و مهارت
سرقفلی ها معمولاً دارای دو نوع می باشند.
قفلی های واقعی
سرقفلی های مجازی.
در ادامه به هر یک از این موارد اشاره می کنیم.
حق سرقفلی واقعی
حق سرقفلی واقعی به نوع کسب و کار ارتباطی ندارد و آن را مرتبط با امکانات و استعداد محل کسب می دانند. تصور کنید مغازه جدیدی ساخته شده باشد. این مغازه تنها حق سرقفلی دارد، که به آن سرقفلی واقعی گفته می شود. می توان گفت سرقفلی واقعی ماهیت قراردادی دارد و به نوعی می توان آن را امتیازی در نظر گرفت. این امتیاز را موجر در هنگام عقد اجاره نامه به مستاجر می دهد و در ازای آن مبلغی را دریافت می کند. در این صورت به مستاجر این ملک، مالک سرقفلی گفته می شود. توجه داشته باشید دفاتر اسناد رسمی باید برای انعقاد قرارداد اماکن تجاری به طور واضح در هنگام عقد قرارداد به موضوع سرقفلی یا بدون سرقفلی بودن اشاره نمایند.
معمولا این حق به مستاجرانی ارائه می گردد که بار اول آن ملک را اجاره می کنند. شاید این سوال برایتان ایجاد شود که عوامل تعیین کننده مبلغ سرقفلی واقعی چه چیزی است؟
عواملی که در تعیین میزان مبلغ سرقفلی واقعی دخیل می باشد، مساحت ملک، گنجایش، امکاناتی نظیر آب، تلفن، برق و محل ملک می باشد.
توجه داشته باشید در صورتی که مالک ملک تجاری در زمان عقد قرارداد، از مستاجر خود حق سرقفلی را گرفته باشد موظف است تا هنگامی که مستاجر، ملک تجاری را تخلیه می کند ارزش سرقفلی را متناسب با قیمت روز و به مقدار واقعی به مستاجر پرداخت نماید. در مقابل مستاجر نیز می تواند این حق را به فرد دیگری انتقال دهد.
سرقفلی مجازی
این مورد به موفقیت و حسن شهرت مستاجر ارتباط دارد و با میزان درآمد کسب شده از ملک مورد اجاره ارتباط مستقیم دارد. این مورد در قانون به عنوان حقوق تجاری ذکر گردیده است.
سرقفلی و ویژگی های آن
سخن پایانی
طبق مواردی که بالاتر عنوان کردیم بهتر است برای عقد قراردادهای این چنینی بین موجر و مستاجر به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. تا این حق با قاطعیت در قرارداد منعقد گردد تا افراد بعد از اتمام مورد اجاره، با مشکل روبرو نشوند.
