در بنگاه‌های معاملات املاک روزانه معامله‌های بسیاری انجام می‌شود. انجام تمامی این معامله‌ها در نهایت منجر به اسباب کشی نمی‌شود. در بسیاری از موارد شاهد خواهیم بود که مستاجر و یا موجر به دلایل مختلف، از ادامه قرارداد پشیمان می‌شوند و تصمیم به فسخ آن می‌گیرند. در این هنگام ممکن است برای شخص مستاجر و یا موجر سوالاتی پیش بیاید. سوالاتی از قبیل، شرایط فسخ، چگونگی فسخ و غیره. در ادامه به هر یک از این موارد اشاره خواهیم کرد.
چگونگی نحوه فسخ قرارداد اجاره خانه و نکات مهم آن
در ابتدا لازم است بدانید فسخ قرارداد اجاره ملک دقیقاً چه معنایی دارد. هنگامی که یکی از طرفین یعنی موجر و یا مستاجر بنا به دلایلی تصمیم بگیرند اجاره‌نامه را پیش از موعد مقرر فسخ نمایند به آن فسخ قرارداد اجاره ملک گفته می‌شود. البته این مورد به این معنا نیست که فسخ قرارداد به دلایل پیش پا افتاده نیز امکان‌پذیر می باشد. چرا که دلایلی که برای فسخ قرارداد اجاره ملک وجود دارد باید موجه و قانونی باشد. قانون موارد احتمالی که ممکن است برای فسخ قرارداد اجاره ملک رخ دهد را پیش بینی کرده است. در نتیجه هر یک از طرفین باید با در نظر گرفتن قانون، نسبت به فسخ قرارداد اجاره ملک اقدام نمایند. لازم است بدانید قوانینی که مربوط به فسخ قرارداد اجاره ملک می‌باشد برای موجر و مستاجر متفاوت است و هر کدام از آنها باید با در نظر گرفتن این شرایط نسبت به فسخ اقدام کنند.
توجه به متن قرارداد در هنگام نوشتن آن الزامیست چرا که اگر شرایط فسخ در قرارداد درج شود، طرفین می‌توانند با در نظر گرفتن شرایط قانونی نسبت به فسخ آن اقدام کنند. در غیر این صورت و در شرایطی که شرایط فسخ در قرارداد قید نشده باشد، هیچ کدام از طرفین امکان فسخ قرارداد را نخواهند داشت، مگر در موارد خاص و با پیچیدگی‌های بسیار.
قوانین فسخ اجاره ملک
توجه داشته باشید قرارداد اجاره ملک جزو قراردادهای الزامی است و شاید این سوال برای شما رخ دهد که منظور از قرارداد لازم چیست؟
منظور از قرارداد لازم، قراردادی است که طرفین معامله یعنی موجر و مستاجر به هیچ وجه نتوانند بعد از عقد قرارداد نسبت به باطل کردن و یا فسخ آن اقدام کنند. طبق ماده قانون ۱۸۵ قانون مدنی، اگر در هنگام عقد قرارداد، شرایط فسخ قرارداد قید شود، امکان باطل کردن آن از سمت دو طرف، با وجود شرایط قانونی امکان‌پذیر می‌باشد. شرایط قانونی که هر کدام از طرفین با توجه به آن می‌توانند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند به شرح ذیل می‌باشد:
خیار شرط تخلف از وصف
خیار تعذر تسلیم و غیره.
در سال ۱۳۵۶ قانونی تصویب شد که طی آن نحوه فسخ قرارداد اجاره خانه به طور صریح مشخص شد در ادامه به این شرایط می‌پردازیم.
نحوه فسخ قرارداد اجاره خانه و نکات مهم آن
نحوه فسخ قرارداد اجاره ملک
همانطور که بالاتر نیز عنوان کردیم نحوه فسخ قرارداد، تنها با تکیه بر شروط قانونی امکان‌پذیر است. در نتیجه موجر و مستاجر به هیچ عنوان نمی‌توانند به دلیل وجود شرایط غیرقانونی و غیررسمی نسبت به فسخ اجاره نامه اقدام نمایند. در ادامه به تعاریف و مضمون شرایطی که می‌توانید با توجه به آن نسبت به فسخ قرارداد اجاره ملک اقدام نمایید اشاره خواهیم کرد.
خیار
معنای واژه خیار توانایی یکی از طرفین یعنی مستاجر و یا موجر برای برهم زدن و یا فسخ معامله می‌باشد
خیار تعذر تسلیم
طبق این اختیارات، اگر یکی از طرف‌های معامله، نسبت به تعهداتی که در قرارداد نگارش شده است اقدام نکند، طرف دیگر امکان فسخ قرارداد را دارد.
شرط خیار
طبق این شرط، به یکی از طرفین یعنی موجر و یا مستاجر و یا به شخص ثالث با آگاهی شخص دیگر در مدت مشخص اختیاری تحت عنوان اختیار فسخ داده می‌شود.
خیار عیب
طبق این اختیار، اگر در زمان عقد قرارداد در خصوص عیب و نقصی که در خانه مورد معامله وجود دارد موردی ذکر نشده باشد، شخص خریدار در صورت رویت آن می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.
تخلف از وصف
اگر بعد از عقد قرارداد شخص خریدار متوجه شود که مبلغ واقعی خانه با مبلغ پرداختی او متفاوت می‌باشد وی می‌تواند نسبت به فسخ اجاره نامه اقدام نماید.
خیار تخلف شرط
طبق این اختیار اگر در زمان عقد قرارداد، شروطی تعیین و ذکر شده باشد و یکی از طرفین شروط را رعایت نکرده باشد و به تعهدات خود پایبند نباشد، طرف مقابل امکان فسخ اجاره نامه را خواهد داشت.
در بیشتر مواقع با وساطت نفر سوم و یا شخص مشاور املاک، اختلاف بین مستاجر و مالک حل می‌شود. اما اگر طرفین به توافق برسند که قرارداد فسخ شود فسخ آن در دفاتر مشاور املاک انجام می‌شود.
اشاره به نحوه فسخ قرارداد اجاره خانه و نکات مهم آن
در بعضی از موارد نیز فسخ قرارداد کار راحتی نیست. به طور مثال مستاجر اجاره ماهیانه خود را به مدت ۳ تا ۴ ماه پرداخت نکرده باشد و در این حالت موجر باید به مجاری قانونی مراجعه کند و نسبت به پرداخت اجاره بها و تخلیه ملک، مستاجر را تحت فشار بگذارد. تا وی نسبت به تخلیه و پرداخت بدهی معوقه اقدام نماید.
به صورت کلی برای فسخ قرارداد به صورت قانونی، باید مراحل زیر به طور کامل طی گردد.
مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان
دریافت حکم تخلیه.
شرایط فسخ قرارداد قبل از موعد توسط مالک
همانطور که بالاتر نیز عنوان کردیم در مواردی، مالک می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد قبل از موعد اقدام نماید. در ادامه به این شرایط می‌پردازیم.
پرداخت اجاره بهای مستاجر بیشتر از یک هفته زمان برده باشد.
مستاجر بدون اجازه از مالک ملک اجاره شده را به شخص ثالث اجاره دهد.
مستاجر برای کارهای تجاری عمده و یا فعالیت‌های نادرست، نسبت به اجاره ملک اقدام کرده باشد.
مستاجر باید به مالک اجازه دهد تا برای انجام تعمیرات به خانه مراجعه نماید. اگر مستاجر نسبت به این کار کوتاهی کند و از ورود مالک به ملک جلوگیری نماید وی خاطی معرفی می‌شود. به طور کلی می‌توان عنوان کرد ملک مورد اجاره در دستان مستاجر امانت است و وی باید به بهترین نحو نسبت به نگهداری آن اقدام کند و اگر مشکلی برای ملک رخ دهد و یا نیازی به تعمیرات در ملک وجود داشته باشد و وی نسبت به این کار کوتاهی کند، مالک اجازه دارد تا نسبت به فسخ قرارداد قبل از موعد مقرر اقدام نماید.
نحوه فسخ قرارداد اجاره خانه و نکات مهم آن، قبل از تحویل ملک
در بسیاری از مواقع رخ می‌دهد که مستاجر و مالک نسبت به ادامه قرارداد منصرف می‌شوند و می‌خواهند نسبت به فسخ آن اقدام کنند. منظور از فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل، این است که مستاجر هنوز در خانه اجاره شده مستقر نشده است و بنا به دلایل مختلف درخواست فسخ قرارداد را دارد. در چنین شرایطی نیز فسخ قرارداد از سمت موجر و مستاجر متفاوت می‌باشد. هر کدام باید با ارائه دلایل قانونی نسبت به درخواست خود اقدام نمایند.
همانطور که اشاره کردیم این دلایل باید قانونی و موجه باشند. یعنی هر کدام از طرفین، مالک و یا مستاجر نمی‌توانند به دلایل شخصی نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند و باید دلایلی موجه و محکمه پسند ارائه نمایند.
فسخ
در این مقاله سعی کردیم به نحوه فسخ قرارداد اجاره خانه و نکات مهم آن اشاره کنیم. امیدواریم با مطالعه این مطلب، سوالات شما در این زمینه به طور کامل برطرف شده باشد.
به صورت کلی اگر در این خصوص ابهاماتی برای شخص شما وجود دارد بهتر است برای برطرف کردن آن با مشاوران و یا وکلای خبره مشورت داشته باشید.
