شاخص قیمت مسکن یکی از شاخص های آمار توصیفی و معیاری است که برای اندازه گیری تغییرات مسکن در یک منطقه یا کشور استفاده می شود. این شاخص معمولاً توسط مرکز آمار، بانک مرکزی یا سازمان ثبت اسناد و املاک انتشار می یابد. شاخص قیمت مسکن اغلب بر اساس معاملات فروش و اجاره ملک در بازار تعیین می شود. به طور کلی، این شاخص با تحلیل تعداد معاملات، متوسط قیمت و سایر عوامل مرتبط، به دست می آید. اهمیت سیاست گذاری در بخش مسکن و عوامل اقتصادی نقش موثر بر این شاخص دارد.
شاخص قیمت مسکن (House Price Index)
استفاده از شاخص قیمت مسکن برای افراد و سازمان های مختلف اهمیت زیادی دارد. به عنوان مثال:
خریداران، فروشندگان و سازندگان: شاخص قیمت در مسکن به خریداران، سازندگان، فروشندگان و مشتریان مصرفی کمک می کند تا بهترین تصمیم را درباره خرید، فروش یا اجاره ملک خود بگیرند. با دسترسی به اطلاعات دقیق درباره تغییرات قیمت ها، فعالان و کارشناسان این حوزه می توانند پیش بینی بهتری از بازار مسکن داشته باشند و تصمیمات منطقه ای و ملی بهتری در این زمینه اتخاذ نمایند.
سیاست گذاران مسکن: شاخص قیمت به سازمان ها و مراکز دولتی و خصوصی مربوط به صنعت ساختمان سازی و توسعه شهری کمک می کند تا برنامه ها و سیاست های کاربردی برای کنترل قیمت و افزایش دسترسی به مسکن مناسب را پیاده سازی نمایند.
عوامل موثر بر شاخص قیمت مسکن در تهران
گزارش های مرکز آمار ایران از تغییرات قیمت مسکن در تهران نشان می دهد که عوامل متعددی بر تعیین شاخص قیمت ملک نقش دارند. از مهم ترین این عوامل می توان به عرضه و تقاضا، هزینه های ساخت و ساز، تورم، نرخ سود بانکی، قوانین و مقررات و شرایط اقتصادی و سیاسی اشاره کرد.
ارتباط عرضه و تقاضا با قیمت مسکن در تهران
افزایش عرضه ارتباطی مستقیم با قیمت مسکن دارد و موجب کاهش قیمت می گردد. همچنین در صورتی که عرضه زمین برای ساخت و ساز بیشتر شود، قیمت مسکن کاهش می یابد. در برخی شرایط با توجه به رشد جمعیت، تغییر شرایط اقتصادی و سبک زندگی درصد میزان تقاضا بالا می رود. هر چه میزان تقاضا بیشتر شود، قیمت ها افزایش پیدا خواهند کرد.
قیمت مسکن در تهران بر اساس هزینه های ساخت و ساز
یکی از عوامل بر تاثیرگذار مسکن تورم و هزینه های ساخت و ساز است. بیشترین سهم از میزان هزینه ها به قیمت مصالح ساختمان و دستمزد نیروی کار اختصاص دارد. افزایش هزینه های ساخت منجر به بالا رفتن قیمت ها به ویژه در شهرهای بزرگ مانند تهران می شود.
نقش نرخ بهره در قیمت مسکن در تهران
نرخ سود وام یکی دیگر از عوامل تعیین کننده در قیمت مسکن در تهران به شمار می آید. هر چه میزان نرخ بهره وام بانکی کاهش یابد، قدرت خرید مردم بیشتر خواهد شد و بر میزان تقاضا افزوده می شود.
تاثیر قوانین و مقررات بر قیمت مسکن در تهران
اقدامات موثر برای سامان دهی قوانین و مقررات حاکم بر بازار در ارتباط مستقیم با عرضه و تقاضا و به دنبال آن قیمت مسکن در تهران است. برای مثال چنان چه از سوی دولت سیاست هایی برای تسهیل ساخت و ساز تصویب گردد، این امر می تواند میزان عرضه را بالا ببرد. در این حالت، ممکن است شاخص قیمت مسکن روندی کاهشی در پیش بگیرد.
عوامل اقتصادی و سیاسی
سیاست گذاری دولت، تغییر شرایط سیاسی، نرخ تورم و تنش های اقتصادی از دیگر عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن در تهران به حساب می آیند. بدیهی است که در شرایط رکود اقتصادی، از میزان تقاضا کاسته می شود و این امر ممکن است در کاهش قیمت ها تاثیرگذار باشد.
گزارش مرکز آمار ایران از تغییرات قیمت آپارتمان در تهران
مرکز آمار ایران در دی ماه 1402 تازه ترین گزارش خود در زمینه شاخص قیمت واحدهای مسکونی در تهران را اعلام کرده است. در ادامه با استناد به گزارش مرکز آمار به بررسی آخرین تغییرات قیمت مسکن در تهران می پردازیم. در برآورد شاخص قیمت، نرخ تورم نیز محاسبه شده است. نمودار زیر شاخص و متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران با استفاده از اطلاعات ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات کشور را نشان می دهد.
شاخص قیمت واحدهای مسکونی (آپارتمان) در تهران
بررسی تورم ماهانه قیمت مسکن در تهران
نمودار زیر درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی را در تهران نشان می دهد. بر اساس آمار ارائه شده نرخ تورم ماهانه از تیر ماه روندی کاهشی داشته است.
تورم ماهانه قیمت مسکن
همچنین شاخص و متوسط قیمت مسکن در تهران و نیز تعداد معاملات در دو ماه آبان و آذر بر اساس آمارهای منتشر شده از مرکز ملی آمار ایران به قرار زیر بوده است:
مقایسه درصد تغییر عدد شاخص ماهانه در آبان و آذر 1402
نرخ تورم سالانه قیمت آپارتمان در تهران ۱۴۰۲
بر اساس گزارش های مرکز آمار ایران، متوسط قیمت مسکن در تهران در سال 1402 نسبت به دوره مشابه در سال قبل، نزدیک به 84 درصد رسیده است. نرخ تورم سالانه با توجه به تغییرات میانگین در شاخص قیمت مسکن در دو دوره مشابه هم محاسبه می شود.
نمودار تورم سالانه قیمت واحدهای مسکونی (آپارتمان) در تهران
تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن
تورم نقطه به نقطه به معنای تغییرات شاخص تورم، افزایش مستمر و پیوسته قیمت های مسکن در طول یک دوره زمانی خاص، بدون در نظر گرفتن سایر عوامل تورمی مانند تغییرات در قیمت های دیگر کالاها و خدمات است. یکی از عوامل اصلی تورم نقطه به نقطه در مسکن، هزینه های ساخت و ساز است. با افزایش هزینه های مصالح، نیروی کار و سایر عوامل مرتبط با ساخت و ساز، هزینه ساخت یک واحد مسکونی نیز بالا می رود. در نتیجه، منجر به افزایش قیمت فروش و اجاره مسکن می شود که برای خریداران و اجاره دهندگان مسکن چالش هایی را به وجود می آورد.
تورم نقطه به نقطه
با توجه به داده های نمودار، قیمت یک واحد مسکونی در تهران در شهریور ماه سال 1402 نسبت به دوره مشابه خود در سال قبل، حدود 75 درصد افزایش داشته است. همچنین در اردیبهشت سال 1402 افزایش 120 درصدی تورم نقطه به نقطه گزارش شده است.
سخن پایانی
با توجه به گزارش های مرکز آمار ایران، قیمت مسکن در تهران در طول سال های اخیر افزایش چشمگیری داشته است. این افزایش قیمت ها به عوامل مختلفی مانند تورم، افزایش هزینه های ساخت و ساز، تقاضای بالا و عوامل اقتصادی بر می گردد. به عنوان مثال، در سال 1400، قیمت مسکن در تهران به طور میانگین حدود ۴۰ درصد افزایش داشته است. افزایش قیمت خرید منجر به دسترسی کمتر برای افراد با درآمد متوسط و پایین تر شده است و باعث شده تا بسیاری از افراد به دنبال راه حل های جایگزین برای تامین مسکن باشند. در این میان، دولت و سازمان های مربوطه به دنبال راهکار‌های مناسب برای کنترل و پیشگیری از تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن تهران هستند. اقداماتی مانند تنظیم قوانین و مقررات مناسب، برنامه های توسعه مسکن و حمایت از پروژه های مسکن ملی، می‌تواند به کاهش تورم و کنترل قیمت مسکن در تهران کمک کند.
