یکی از پرسش های چالش برانگیز در حوزه املاک این است که سند نسقی چیست و چه تفاوتی با سند رسمی دارد. سند نسقی یکی از موضوعات قابل بحث در خرید و فروش ملک به شمار می آید و اگر ملکی دارای سند نسقی باشد، طی مراحل قانونی می توان تبدیل نسق به سند را انجام داد. به طور کلی، اسناد به دو دسته رسمی و غیر رسمی تقسیم بندی می شوند. اسناد رسمی به سندهایی گفته می شوند که در یکی از دفاتر اسناد رسمی و یا توسط کارشناسان حقوقی رسمی تنظیم شده باشند و در سازمان ثبت اسناد رسمی کشور به ثبت رسیده باشند. اسناد غیر رسمی به سندهایی گفته می شوند که به صورت عادی بین اشخاص نوشته شده است. سند نسقی در دسته اسناد غیر رسمی قرار می گیرد. پیشینه این نوع سند به دوران اصلاحات ارضی بر می گردد و با این که اعتبار سند رسمی را ندارد، اما صاحبان سند نسقی از حقوق قانونی برخوردار هستند.
شرایط نسق در قانون اصلاحات ارضی
حقوق قانونی سند نسقی چیست و مالک این نوع سند چه اختیاراتی دارد؟ بر اساس قانون، اگر کسی دارای سند نسقی باشد، مالک قانونی زمین محسوب می شود. مالک زمین از لحاظ قانونی امتیاز انتقال به غیر را خواهد داشت. نسق در لغت به عملکرد عمرانی کسی گفته می شود که زمینی را آباد کند. پیش از تصویب قانون اصلاحات ارضی (سال 1341) در مورد مالکیت زمین های کشاورزی اختلافات بسیاری وجود داشت. در آن دوران، زمین ها و مزارع کشاورزی تقسیم بندی می شد و به هر کشاورز قطعه زمینی با نام نسق داده می شد تا بر روی آن کشت و کار انجام دهد. کشاورز در ازای دریافت زمین متعهد می شد که سالانه مبلغی را به کدخدا یا خان پرداخت نماید.
تقسیم بندی زمین
پس از اجرایی شدن قانون اصلاحات ارضی، امکان تبدیل نسق به سند رسمی میسر شد و قوانین و مقررات خاصی برای این دسته از اسناد وضع شد. بر اساس قانون اصلاحات ارضی، دولت موظف است مالکیت صاحبان نسق و یا ورثه را نسبت به آن راضی مشخص نماید. در واقع، تمامی نسق های معتبر این امکان را خواهند داشت. در این جا پرسشی مطرح می شود که نسق معتبر چیست؟ سندی که مراحل قانونی را طی کرده باشد به عنوان نسق معتبر شناخته می شود. در واقع، سندی است که توسط مراجع یا سازمان های مربوط به آن حوزه تایید شده باشد.
فرق سند با نسق چیست؟
یکی دیگر از سوالات پرتکرار در ارتباط با سند نسقی این است که فرق سند با نسق چیست؟ سند به مدرکی اطلاق می شود که به شکل کتبی، تصویری و یا الکترونیک به ثبت رسیده باشد. مدارک مالی، تاریخی و حقوقی از جمله اسناد تعریف می شوند. سند می تواند به صورت دستی و رسمی تنظیم شده باشد. نسق قالبی است که برای طراحی سند به کار برده می شود. به بیان ساده تر، نسق یک چارچوب برای تنظیم یک شکل اسناد محسوب می شود. نسق دارای الگوهای گرافیکی، طرح و اندازه های مختلف و تنظیمات نوشتاری است. هر نوع نوشتار (مالی، حقوقی، تجاری و تحصیلی) که مطابق با نسق نوشته شود، نوعی سند به شمار می آید. در پاسخ به این سوال که مهم ترین فرق سند با نسق چیست، باید گفت نسق در شرایط قانونی امکان تبدیل شدن به سند رسمی را دارد.
ویژگی های سند نسقی
مهم ترین ویژگی های سند نسقی چیست و چه تفاوت هایی با سند رسمی دارد. از آن جایی که سند نسقی، در دسته اسناد عادی قرار دارد، از اعتبار قانونی کمتری در مقایسه با اسناد رسمی برخوردار است. این نوع اسناد بر اساس قانون اصلاحات ارضی برای مالکان زمین های کشاورزی صادر شده است و به کشاورزی که روی زمین کشت و کار انجام داده، حق دائم داده می شود. اسناد نسقی قابل انتقال هستند و مالکان این نوع اسناد می توانند زمین خود را به فروش برسانند. در مرحله خرید و فروش این املاک، انتقال سند انجام نمی شود و تنها در مبایعه نامه، نام خریدار ثبت می شود. همچنین برای ساخت و ساز در این نوع زمین ها مشکلاتی وجود دارند که باید از طریق مراحل قانونی تبدیل نسق به سند رسمی انجام شود. اسناد نسقی تنها مالکیت فرد را نشان می دهند و مانند سندهای رسمی دارای اعتبار نیستند.
یکی از مشکلات سندهای نسقی ساخت و ساز در این نوع املاک است.
از دیگر ویژگی های سند نسقی چیست می توان به این نکته اشاره کرد که اغلب این نوع سندها دست نویس هستند و بر روی کاغذهای معمولی یا پوست نوشته شده است. در صورتی که سندهای رسمی بر روی کاغذهای رنگی و دارای هولوگرام تنظیم می شوند. از دیگر تفاوت های این دو سند می توان به این نکته اشاره کرد که سند نسق را نمی توان وثیقه قرار داد. اسناد نسقی تنها در مورد زمین های زراعی صادر شده اند، در حالی که اسناد رسمی کاربری های مختلفی دارند.
مراحل تبدیل نسق به سند رسمی
تبدیل نسق به سند طی چند مرحله انجام می شود. یکی از نکات مهم برای گرفتن سند رسمی این است که این نوع املاک باید دارای پلاک ثبتی باشند. همچنین برای اخذ سند رسمی، مالک و یا یکی از ورثه (به همراه گواهی انحصار وراثت) باید اقدام نمایند. مراحل تبدیل نسق به سند عبارتند از:
تهیه اسناد و مدارک مورد نیاز ملک (سند اولیه ملک، قولنامه یا قولنامه های خرید زمین و نقشه ملک با مختصات)
مدارک هویتی شخص متقاضی (شناسنامه و کارت ملی)
مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی
استعلام اطلاعات هویتی متقاضی برای صدور سند مالکیت
دریافت استعلام زمین از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
پرداخت بدهی های ملک توسط متقاضی
تسلیم سند نسقی و ابطال آن
صدور سند مالکیت تک برگ (به نام مالک یا ورثه)
یکی از مشکلات سندهای نسقی ساخت و ساز در این نوع املاک است.
یکی از مهم ترین مزیت های تبدیل نسق به سند رسمی، بالا بردن ارزش ملک و اعتبار بخشی قانونی است. دریافت سند تک برگ مراحل ساده ای دارد و با پرداخت هزینه اندکی امکان پذیر است. پس از دریافت سند رسمی، دیگر مشکلی برای ساخت و ساز وجود نخواهد داشت و با اخذ جواز ساخت به سادگی می توان در ملک نسقی اقدام به ساخت کرد.
سخن پایانی
در تعریف کلی برای سند نسقی چیست می توان گفت یکی از اسناد قدیمی به شمار می آید که به منظور تقسیم بندی در زمین های زراعی صادر شده است. این اسناد در دوران اجرای قانون اصلاحات ارضی برای کشاورزانی که بر روی زمین ها کشت و زرع می کردند، صادر شده اند. هر کشاورز با توجه به مساحت زمین و اقداماتی که به منظور آبادانی بر روی زمین انجام می داد، سند نسقی دریافت می کرد و از آن پس، مالک زمین به حساب می آمد. هر چند سندهای مالکیت رسمی اعتبار بیشتری دارند، اما این نوع اسناد نیز سندی معتبر برای اثبات مالکیت ملک محسوب می شوند. با این حال، املاک نسقی دارای مشکلاتی نظیر فروش و یا ساخت و ساز غیر قانونی بودند.
در همین راستا، بسیاری از مالکان سندهای نسقی و یا ورثه این مالکان با تبدیل نسق به سند سند تک برگ دریافت کردند. به این ترتیب، علاوه بر پیشگیری از مشکلات احتمالی توانستند بهای ملک یا زمین خود را چند برابر بیشتر نمایند.
